Bancos que te dan el 80% de la tasación: cómo funciona y qué debes saber antes de pedir la hipoteca
Buscar bancos que te dan el 80% de la tasación es muy habitual cuando una persona quiere comprar una vivienda y necesita una hipoteca alta. La duda suele aparecer pronto: ¿el banco financia el 80% del precio de compra o el 80% del valor de tasación?
La respuesta importa mucho. No es lo mismo comprar una casa por 200.000 euros y que el banco calcule la hipoteca sobre ese precio, que hacerlo sobre una tasación de 230.000 euros. En algunos casos, la diferencia puede ayudar al comprador a necesitar menos ahorros. En otros, puede no servir de nada porque la entidad aplica sus propios límites.
En España, la mayoría de bancos financian hasta el 80% en vivienda habitual. Pero hay matices. Algunos calculan ese 80% sobre el menor valor entre compraventa y tasación. Otros pueden mirar el valor de tasación si el perfil del cliente es fuerte. Y algunas entidades pueden superar ese porcentaje en casos concretos, aunque no es lo habitual.
Qué significa que un banco dé el 80% de la tasación
Cuando se habla de una hipoteca del 80% de la tasación, significa que el banco puede prestar hasta el 80% del valor que una sociedad tasadora homologada da a la vivienda.
Por ejemplo, si una vivienda se tasa en 250.000 euros, el 80% de tasación serían 200.000 euros. Esa sería la cantidad máxima que el banco podría prestar si acepta tomar la tasación como referencia.
El problema es que muchos bancos no usan solo la tasación. También miran el precio de compraventa. En la práctica, muchas entidades financian hasta el 80% del menor valor entre estos dos datos:
Precio de compra: lo que pagas al vendedor.
Valor de tasación: lo que indica el informe de tasación hipotecaria.
Por eso, si compras por 220.000 euros y la tasación sale en 250.000 euros, no siempre podrás pedir el 80% de 250.000 euros. El banco puede limitar la operación al 80% de 220.000 euros.
80% de tasación y 80% de compraventa: no es lo mismo
Esta es la parte que más confusión genera. Dos compradores pueden pedir una hipoteca del 80% y estar hablando de cosas distintas.
| Concepto | Qué significa | Ejemplo | Importe máximo |
|---|---|---|---|
| 80% del precio de compra | El banco calcula la hipoteca sobre lo que pagas por la vivienda. | Compra por 200.000 euros | 160.000 euros |
| 80% del valor de tasación | El banco calcula la hipoteca sobre el valor que indica la tasación. | Tasación de 230.000 euros | 184.000 euros |
| 80% del menor valor | El banco toma como referencia el importe más bajo entre compra y tasación. | Compra por 200.000 euros y tasación de 230.000 euros | 160.000 euros |
El comprador suele fijarse en la tasación cuando esta sale por encima del precio de compra. Tiene sentido. Si el banco financia el 80% de la tasación, puede cubrir más parte del precio real de la vivienda. Pero no todas las entidades aceptan ese criterio.
Ejemplo claro: cómo cambia la hipoteca según el criterio del banco
Imagina que compras una vivienda por 200.000 euros. La tasación sale en 230.000 euros.
Si el banco financia el 80% del precio de compraventa, te prestaría hasta 160.000 euros. Tendrías que aportar 40.000 euros para completar el precio, más impuestos y gastos.
Si el banco financia el 80% de la tasación, podría prestarte hasta 184.000 euros. En ese caso, solo necesitarías aportar 16.000 euros para llegar al precio de compra, más impuestos y gastos.
La diferencia es grande. Por eso muchas personas buscan bancos que tomen como referencia la tasación y no solo el precio de compra.
Qué bancos dan el 80% de la tasación
Las condiciones cambian con el tiempo y dependen mucho del perfil del cliente, del tipo de vivienda y del riesgo de la operación. Por eso no conviene pensar que hay una lista fija de bancos que siempre dan el 80% de la tasación.
En general, las entidades que pueden estudiar una financiación cercana al 80% de tasación suelen ser bancos con productos hipotecarios competitivos, bancos online, entidades que buscan captar buenos perfiles y bancos que trabajan con condiciones personalizadas.
Lo más importante no es solo el nombre del banco. Lo decisivo es cómo calcula la financiación máxima. Antes de avanzar, hay que preguntar una frase muy concreta:
¿Financiáis hasta el 80% del precio de compraventa, hasta el 80% de tasación o hasta el 80% del menor de ambos valores?
Esa pregunta evita malentendidos. Muchas ofertas anuncian “hasta el 80%”, pero el detalle está en la letra pequeña.
Tipos de entidades que pueden estudiar el 80% de tasación
Sin entrar en ofertas concretas que pueden cambiar, estos son los perfiles de entidad donde el comprador suele encontrar más opciones:
| Tipo de entidad | Qué puede ofrecer | Qué debes revisar |
|---|---|---|
| Bancos tradicionales | Hipotecas para vivienda habitual con financiación de hasta el 80%. | Si calculan sobre compraventa, tasación o el menor valor. |
| Bancos online | Procesos rápidos, tipos competitivos y menos vinculación en algunos casos. | Si aceptan operaciones con poca entrada o perfiles no estándar. |
| Entidades con acuerdos para jóvenes | Mejores porcentajes de financiación si el comprador cumple requisitos. | Edad máxima, avales públicos, ingresos y ubicación de la vivienda. |
| Bancos con hipotecas bonificadas | Mejor tipo de interés a cambio de domiciliar nómina o contratar seguros. | Coste real de los productos vinculados. |
| Intermediarios hipotecarios | Comparan varias entidades y pueden negociar financiación alta. | Honorarios, condiciones y transparencia del servicio. |
Por qué algunos bancos prefieren el menor valor entre compraventa y tasación
El banco quiere reducir el riesgo. Si presta más dinero del que el comprador paga por la vivienda, entiende que la operación puede ser más delicada.
Por ejemplo, una casa puede tasarse por encima del precio de compra porque se ha negociado bien, porque el vendedor tiene prisa o porque la zona ha subido de valor. Pero también puede ocurrir que la tasación sea optimista. El banco no quiere depender solo de ese dato.
Por eso muchas entidades aplican una regla prudente: prestan hasta el 80% del menor valor. Así se protegen ante una posible caída del mercado o ante una venta futura con menor precio.
Cuándo puede interesar una hipoteca sobre el 80% de tasación
Este tipo de financiación interesa cuando la tasación sale por encima del precio de compra y el comprador no quiere aportar tantos ahorros.
También puede ser útil en operaciones donde se compra por debajo de mercado. Por ejemplo, una vivienda heredada que los propietarios quieren vender rápido, una casa que necesita una reforma moderada o una operación en la que el comprador ha negociado muy bien el precio.
Ahora bien, que interese no significa que siempre convenga. Pedir más dinero implica pagar más intereses durante más tiempo. La cuota puede subir y el margen de seguridad del comprador puede bajar.
Cuántos ahorros necesitas aunque te den el 80% de la tasación
Incluso si el banco concede el 80% de tasación, el comprador necesita ahorros. La hipoteca no suele cubrir todos los costes de la operación.
Al comprar una vivienda hay que pagar impuestos, notaría, registro, gestoría y otros gastos asociados. En una vivienda de segunda mano, el impuesto principal suele ser el ITP, cuyo porcentaje depende de la comunidad autónoma. En vivienda nueva, se paga IVA y actos jurídicos documentados.
Por eso se suele recomendar tener entre un 20% y un 30% del precio de la vivienda ahorrado. Si el banco toma la tasación como referencia y la tasación es alta, puede que necesites menos entrada. Pero seguirás necesitando dinero para impuestos y gastos.
Ejemplo con gastos incluidos
Supongamos una vivienda con estos datos:
Precio de compra: 200.000 euros.
Valor de tasación: 230.000 euros.
Hipoteca concedida: 80% de tasación, es decir, 184.000 euros.
Diferencia hasta el precio de compra: 16.000 euros.
Gastos e impuestos aproximados: entre 20.000 y 25.000 euros, según comunidad autónoma y tipo de vivienda.
En este caso, el comprador podría necesitar unos 36.000 o 41.000 euros de ahorro total. Es menos que si el banco solo prestara 160.000 euros, pero no significa comprar sin ahorros.
Qué perfil buscan los bancos para dar más financiación
Cuando una entidad se plantea financiar una parte alta de la compra, mira el perfil del cliente con mucho detalle.
Un buen perfil suele tener ingresos estables, contrato indefinido o actividad profesional sólida, poca deuda, buen historial de pagos y ahorros suficientes para cubrir impuestos y gastos. También ayuda que la cuota hipotecaria no supere el 30% o 35% de los ingresos netos mensuales del hogar.
La vivienda también importa. No es lo mismo pedir financiación para una vivienda habitual en una zona con mucha demanda que para una segunda residencia, un inmueble rural, una casa con problemas legales o una propiedad difícil de vender.
Factores que pueden ayudarte a conseguir el 80% de tasación
Hay varios puntos que pueden mejorar tus opciones.
El primero es tener estabilidad laboral. Un funcionario, un trabajador indefinido con antigüedad o un profesional con ingresos regulares suele transmitir más seguridad al banco.
El segundo es aportar ahorros. Aunque pidas una hipoteca alta, el banco quiere ver que puedes cubrir los gastos y que no vas justo.
El tercero es comprar una vivienda fácil de vender. Una casa bien ubicada, con demanda y sin problemas urbanísticos es mejor garantía para el banco.
El cuarto es presentar la operación de forma ordenada. Nóminas, vida laboral, declaración de la renta, movimientos bancarios, contrato de arras, nota simple y tasación. Cuanto más claro esté todo, mejor.
Qué puede hacer que el banco rechace el 80% de tasación
El banco puede rechazar la operación si considera que el riesgo es alto. Esto puede ocurrir por varios motivos.
Ingresos inestables, exceso de deudas, poca antigüedad laboral, historial de impagos, falta de ahorros, vivienda con cargas, tasación dudosa o precio de compra muy alejado del valor de mercado.
También puede influir el tipo de inmueble. Algunas entidades son más prudentes con locales convertidos en vivienda, fincas rústicas, viviendas sin licencia clara, casas con reformas no declaradas o inmuebles en zonas con poca demanda.
Qué pasa si la tasación sale baja
Si la tasación sale por debajo del precio de compra, la operación se complica.
Imagina que compras por 200.000 euros, pero la tasación sale en 180.000 euros. Si el banco financia el 80% de tasación, solo te prestaría 144.000 euros. Tendrías que aportar 56.000 euros para completar el precio, más impuestos y gastos.
En este caso tienes varias opciones. Puedes renegociar el precio con el vendedor, pedir una revisión de la tasación si ves errores, consultar otra entidad o buscar otra vivienda.
Una tasación baja no siempre es una mala noticia. A veces evita pagar de más por una vivienda.
Qué pasa si la tasación sale alta
Si la tasación sale por encima del precio de compra, puede ayudarte, pero solo si el banco acepta financiar sobre tasación.
Algunas entidades seguirán usando el precio de compra como límite. Otras estudiarán la operación y podrían conceder más financiación. Todo depende de su política de riesgos.
Por eso es importante no firmar pensando que una tasación alta resuelve todo. La última palabra la tiene el banco.
Hipotecas de más del 80%: cuándo se pueden conseguir
Aunque la búsqueda principal suele ser el 80% de tasación, muchas personas quieren saber si pueden conseguir más. La respuesta es sí, pero no es lo normal.
Algunos bancos pueden llegar al 90% o incluso al 100% en casos muy concretos. Suele ocurrir con perfiles muy solventes, funcionarios, jóvenes con aval público, compradores con doble garantía o viviendas de bancos.
También puede pasar si el comprador tiene ingresos altos y estables, pero pocos ahorros porque acaba de empezar su vida laboral. Aun así, estas operaciones se estudian caso por caso.
Diferencia entre vivienda habitual y segunda residencia
La financiación cambia mucho según el uso de la vivienda.
Para vivienda habitual, muchas entidades pueden llegar hasta el 80%. Para segunda residencia, lo común es que el porcentaje sea menor, a menudo entre el 60% y el 70%. Esto ocurre porque el banco entiende que, si hay problemas económicos, el cliente intentará proteger antes su vivienda principal que una segunda casa.
Por eso, cuando se busca el 80% de tasación, conviene aclarar desde el principio que la vivienda será habitual. Si es para inversión, alquiler o vacaciones, el banco puede endurecer las condiciones.
Hipoteca fija, variable o mixta si pides el 80% de tasación
El porcentaje de financiación no es lo único importante. También hay que elegir el tipo de hipoteca.
La hipoteca fija mantiene la misma cuota durante toda la vida del préstamo. Da estabilidad, pero puede tener un tipo inicial más alto que otras opciones.
La hipoteca variable cambia según el índice de referencia pactado, normalmente el euríbor, más un diferencial. Puede empezar con una cuota más baja, pero sube o baja con el mercado.
La hipoteca mixta combina un primer periodo fijo y después uno variable. Suele interesar a quienes quieren estabilidad durante los primeros años, pero aceptan cierta incertidumbre más adelante.
Cuando se pide una financiación alta, muchas personas prefieren estabilidad. Si la cuota ya es ajustada, una subida futura puede ser un problema.
Ojo con las bonificaciones de la hipoteca
Al comparar bancos, no basta con mirar el tipo de interés anunciado. Muchas hipotecas tienen bonificaciones.
El banco puede ofrecer un interés más bajo si domicilias la nómina, contratas seguro de hogar, seguro de vida, alarma, tarjetas, planes de pensiones u otros productos.
Algunos productos pueden ser útiles. Otros pueden encarecer la operación. Lo importante es calcular el coste total. Una hipoteca con un interés algo más alto, pero con menos productos obligatorios, puede salir mejor que otra aparentemente más barata.
Qué preguntar al banco antes de pedir la hipoteca
Antes de entregar documentación o pagar la tasación, conviene hacer preguntas claras.
Pregunta si el banco calcula el 80% sobre tasación, compraventa o el menor valor. Pregunta también qué ingresos mínimos exige, qué ratio de endeudamiento acepta y qué ahorros debes aportar.
También debes saber si aceptan una tasación externa, qué sociedades tasadoras admiten, cuánto tarda el estudio y qué productos bonifican el tipo de interés.
Otra pregunta clave es si la oferta está condicionada a la tasación final. En muchas ocasiones, el banco puede darte una orientación inicial, pero la aprobación real llega después de revisar toda la documentación.
Documentos que suele pedir el banco
Para estudiar una hipoteca, la entidad suele pedir DNI o NIE, contrato de trabajo, últimas nóminas, vida laboral, declaración de la renta, extractos bancarios y recibos de otros préstamos si existen.
Si eres autónomo, pueden pedir declaraciones trimestrales, resumen anual de IVA, pagos fraccionados, renta, vida laboral y movimientos de cuenta.
Sobre la vivienda, lo normal es aportar contrato de arras si ya existe, nota simple, referencia catastral y datos del vendedor. Después llegará la tasación.
La tasación: una pieza clave en esta operación
La tasación no solo sirve para saber cuánto vale la vivienda. En este caso, puede marcar el dinero que te concede el banco.
Debe hacerla una sociedad de tasación homologada. El informe suele tener una validez de seis meses. El banco puede aceptar una tasación aportada por el cliente si cumple los requisitos, aunque siempre revisará el documento antes de tomar una decisión.
No conviene elegir una tasadora solo por precio. Si el informe tarda demasiado, contiene errores o no es aceptado por la entidad, puede retrasar toda la operación.
¿Conviene pedir el máximo que te da el banco?
No siempre. Que el banco esté dispuesto a prestar una cantidad no significa que sea buena idea pedirla entera.
Una hipoteca más alta implica más intereses, más años de deuda y menos margen si suben los gastos familiares. También puede limitar otras decisiones, como cambiar de trabajo, emprender, tener hijos o invertir.
Antes de firmar, conviene hacer números con calma. La cuota debería permitir vivir sin ir al límite. Comprar una casa es importante, pero dormir tranquilo también.
Cómo comparar bancos que ofrecen hasta el 80%
Para comparar bien, no mires solo el primer número que aparece en la publicidad. Mira la TIN, la TAE, las bonificaciones, las comisiones, el plazo, la vinculación y el porcentaje real de financiación.
También importa la flexibilidad. Algunos bancos pueden tener un tipo atractivo, pero no aceptar el 80% de tasación. Otros pueden ser más caros, pero financiar una cantidad mayor. La mejor opción no siempre es la que tiene el interés más bajo, sino la que encaja mejor con tu operación completa.
| Qué comparar | Por qué importa |
|---|---|
| Porcentaje de financiación | Define cuánto dinero tendrás que aportar de entrada. |
| Criterio usado | No es igual 80% de tasación que 80% del menor valor. |
| Tipo de interés | Marca buena parte del coste de la hipoteca. |
| TAE | Ayuda a ver el coste total con gastos y productos asociados. |
| Productos vinculados | Pueden abaratar el interés, pero subir el coste real. |
| Comisiones | Revisa apertura, amortización anticipada, subrogación o novación. |
| Plazo máximo | Un plazo más largo baja la cuota, pero aumenta intereses. |
¿Es mejor ir banco por banco o usar un intermediario hipotecario?
Depende del tiempo, del perfil y de la dificultad de la operación.
Ir banco por banco permite comparar de primera mano y negociar directamente. Es una buena opción si tienes un perfil fuerte, tiempo y conocimientos básicos sobre hipotecas.
Un intermediario hipotecario puede ser útil si necesitas financiación alta, si tienes poco ahorro, si eres autónomo, si compras una vivienda especial o si no quieres negociar con muchas entidades. Eso sí, hay que revisar sus honorarios y trabajar solo con profesionales transparentes.
Errores frecuentes al buscar bancos que den el 80% de tasación
El primer error es pensar que todos los bancos entienden igual el “hasta el 80%”. No es así. Cada entidad aplica sus criterios.
El segundo error es contar con una tasación alta antes de tenerla. La tasación puede salir como esperas, por debajo o por encima. No debe ser la base de una compra demasiado ajustada.
El tercer error es firmar arras sin protección. Si necesitas una hipoteca alta y el banco no la concede, puedes perder la señal si el contrato no contempla esa situación.
El cuarto error es mirar solo la cuota. Una cuota baja puede esconder más años de intereses, seguros caros o productos que no necesitas.
La importancia del contrato de arras
Cuando la compra depende de conseguir una hipoteca del 80% de tasación, el contrato de arras debe revisarse con especial cuidado.
Puede ser recomendable incluir una cláusula que permita recuperar la señal si la financiación no se aprueba. No todos los vendedores la aceptan, pero puede evitar un problema serio.
También conviene dejar plazos realistas. La tasación, el estudio de riesgos y la oferta final del banco pueden tardar. Firmar con prisas aumenta el riesgo.
¿Se puede comprar sin aportar el 20% de entrada?
Sí, pero no siempre. Comprar con menos del 20% de entrada es posible cuando el banco financia sobre una tasación superior al precio, cuando concede más del 80%, cuando existe un aval público o privado, o cuando se compra una vivienda de banco.
Pero incluso en esos casos, harán falta ahorros para impuestos y gastos. La compra sin ahorros es muy difícil y suele exigir un perfil muy sólido o garantías adicionales.
Qué papel tienen los avales
Un aval puede ayudar a conseguir más financiación. Puede ser un aval personal, normalmente de familiares, o un aval público si existe un programa activo en la comunidad autónoma correspondiente.
El aval reduce el riesgo para el banco, pero aumenta el compromiso de quien avala. Si el comprador no paga, el avalista puede tener que responder. Por eso no debe firmarse a la ligera.
Hipotecas para jóvenes y financiación alta
Los jóvenes suelen tener un problema claro: ingresos suficientes para pagar una cuota, pero pocos ahorros acumulados. Por eso algunas entidades y administraciones han lanzado programas para facilitar el acceso a la vivienda.
En estos casos se puede estudiar una financiación superior al 80%, siempre que se cumplan requisitos de edad, ingresos, vivienda habitual y ubicación. Las condiciones cambian según el momento y la comunidad autónoma, por lo que conviene revisar cada caso con detalle antes de contar con esa ayuda.
Qué hacer antes de pagar la tasación
Antes de pagar una tasación, intenta tener una preaprobación del banco. No es una garantía definitiva, pero reduce el riesgo de gastar dinero en una operación inviable.
También conviene comparar varias entidades. Si una solo financia sobre compraventa, otra puede estudiar la tasación. Si una exige mucha vinculación, otra puede ofrecer una hipoteca más limpia.
La tasación debe encargarse cuando ya sabes que la operación tiene sentido, que puedes asumir la cuota y que la vivienda no presenta problemas evidentes.
Cómo saber si una oferta hipotecaria es buena
Una buena oferta no es solo la que te presta más dinero. Es la que te permite comprar sin quedarte al límite.
Debe tener un tipo competitivo, una TAE razonable, pocas comisiones, productos vinculados asumibles y una cuota cómoda. También debe ser clara. Si no entiendes una condición, pide que te la expliquen antes de firmar.
En una hipoteca a 25 o 30 años, un pequeño detalle puede costar mucho dinero. Por eso merece la pena comparar con calma.
Preguntas frecuentes sobre bancos que dan el 80% de la tasación
¿Hay bancos que dan el 80% de la tasación?
Sí, algunos bancos pueden estudiar operaciones tomando como referencia el valor de tasación. Pero no es una regla universal. Muchas entidades financian hasta el 80% del menor valor entre compraventa y tasación.
¿Qué significa 80% de tasación?
Significa que el banco calcula la hipoteca máxima sobre el valor que indica la tasación de la vivienda. Si una casa se tasa en 250.000 euros, el 80% serían 200.000 euros.
¿Es lo mismo 80% de tasación que 80% de compraventa?
No. El 80% de compraventa se calcula sobre el precio que pagas. El 80% de tasación se calcula sobre el valor del informe de tasación. Si ambos valores no coinciden, la diferencia puede ser importante.
¿Puedo conseguir una hipoteca sin tener el 20% ahorrado?
Es posible, pero no siempre. Puede ocurrir si la tasación es superior al precio y el banco financia sobre tasación, si concede más del 80% o si hay avales. Aun así, necesitarás dinero para impuestos y gastos.
¿Qué bancos dan más del 80%?
Algunas entidades pueden estudiar más del 80% en perfiles muy solventes, jóvenes con aval, funcionarios, viviendas de banco o clientes con garantías adicionales. No suele ser una condición general para todos los compradores.
¿La tasación alta garantiza que me den más hipoteca?
No. Una tasación alta ayuda, pero el banco también revisa ingresos, deudas, estabilidad laboral, ahorros, tipo de vivienda y riesgo total de la operación.
¿Quién paga la tasación?
Lo habitual es que la pague el comprador que solicita la hipoteca. La tasación es necesaria para que el banco valore la vivienda que servirá como garantía.
¿Puedo llevar mi propia tasación al banco?
Sí, siempre que esté realizada por una sociedad de tasación homologada y esté vigente. El banco debe revisarla antes de aceptarla.
¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio?
El banco puede prestar menos dinero del esperado. En ese caso, tendrás que aportar más ahorros, renegociar el precio, pedir revisión o consultar otra entidad.
¿Qué porcentaje de ingresos puedo destinar a la hipoteca?
Lo recomendable es que la cuota no supere el 30% o 35% de los ingresos netos mensuales del hogar. Algunos bancos pueden ser más estrictos según el perfil.
La clave está en preguntar bien
Cuando busques bancos que te dan el 80% de la tasación, no te quedes solo con el reclamo comercial. La frase “hasta el 80%” puede significar varias cosas.
Pregunta siempre sobre qué valor calculan la hipoteca. Tasación, compraventa o el menor de los dos. Esa respuesta cambia tus ahorros necesarios, tu margen de negociación y tus opciones reales de compra.
Una hipoteca alta puede ayudarte a comprar antes, pero también aumenta tu deuda. Por eso conviene mirar la operación completa: precio, tasación, impuestos, cuota, intereses, estabilidad laboral y margen de seguridad. La mejor hipoteca no es la que más dinero presta. Es la que puedes pagar con tranquilidad durante muchos años.
Especialista en actualidad empresarial, economía, sector inmobiliario y tendencias del mercado. Destaca por su capacidad para analizar la información con claridad, detectar claves relevantes para empresas y profesionales, y transformar temas complejos en contenidos útiles, rigurosos y fáciles de entender.
Deja una respuesta